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Son antecedentes relevantes para la decisión del recurso los siguientes:
1.º) Con fecha 26 de septiembre de 2006 D. Primitivo y D.ª Zaida suscribieron con la promotora Impacta un contrato privado de compraventa de vivienda en construcción que tuvo por objeto la señalada como « NUM000 » de la planta NUM001 y anejos (trastero y garaje), de un edificio de 34 viviendas que la vendedora iba a construir en el solar de su propiedad sito en el n.º NUM002 de la CALLE000 de la localidad coruñesa de Ares (doc. 2 de la demanda).
2.º) El precio se fijó en 119.865,60 euros más el 7% de IVA, y para su pago se pactó que la parte compradora anticipara en el acto de la firma del documento privado la cantidad de 11.986,56 euros más IVA, así como que posteriormente pagara esa misma cantidad, tanto al momento de terminación de la estructura como de terminación del cierre exterior del edificio, y, finalmente, que la cantidad restante, 83.905,92 euros más IVA, se abonara en el momento del otorgamiento de la escritura.
3.º) No se discute que, de conformidad con dicho calendario de pagos, la parte compradora anticipó a cuenta del precio un total de 47.476,85 euros, según el siguiente desglose:
(i) 12.825,62 euros (11.986,56 más IVA) con fecha 26 de septiembre de 2006, mediante talón nominativo a favor de la inmobiliaria, que esta ingresó en la cuenta n.º NUM003 que tenía abierta a su nombre desde el 14 de septiembre de 2004 en la entidad Caixa Galicia, luego NGC Banco S.A. (doc. 3 de la demanda).
(ii) 12.825,62 euros (11.986,56 más IVA) con fecha 23 de octubre de 2007, mediante transferencia bancaria a la misma cuenta, indicada previamente a los compradores por correo electrónico (docs. 4 y 5 de la demanda).
(iii) 12.825,62 euros (11.986,56 más IVA) con fecha 10 de noviembre de 2008, mediante transferencia bancaria a la misma cuenta (doc. 6 de la demanda).
(iv) 9.000 euros (8.411,21 euros más IVA) con fecha 30 de diciembre de 2009, mediante transferencia bancaria a la misma cuenta (doc. 7 de la demanda).
4.º) Tampoco se discute que no se garantizó la devolución de tales anticipos mediante aval o seguro.
5.º) La entrega de la vivienda se fijó, como máximo, para finales del mes de septiembre de 2008, pero con posibilidad de prórroga por otros dos meses. No se discute que la obra no estaba terminada ni en esa fecha ni posteriormente.
6.º) Con fecha 25 de septiembre de 2007 el banco y la promotora-vendedora habían formalizado un contrato de préstamo para financiar la construcción del referido edificio. Para la disposición del capital del préstamo se abrió en dicha entidad y a nombre de la entidad prestataria la cuenta n.º NUM004 (folio 140 de las actuaciones).
7.º) Con fecha 9 de noviembre de 2011 los compradores comunicaron por burofax a la promotora-vendedora su voluntad de resolver el contrato por retraso en la entrega de la vivienda y falta de garantía de las cantidades anticipadas, solicitando la devolución de estas más sus intereses (doc. 8 de la demanda).
8.º) Con fecha 16 de noviembre de 2011 los compradores remitieron burofax al banco, recibido al día siguiente (doc. 11 de la demanda), instándole a devolver dichas cantidades y a que, en caso de negativa, se la comunicara a los compradores y les facilitara extracto de los ingresos realizados en la referida cuenta n.º NUM003 , a lo que el banco contestó con fecha 21 de noviembre de 2011 (doc. 12 de la demanda) que ni NGC ni la extinta Caixa Galicia habían otorgado aval en garantía de las cantidades entregadas a Impacta para la adquisición de su vivienda, por lo que debían dirigir su reclamación exclusivamente contra la promotora, y que tampoco podía facilitarles dicho extracto al no ser los titulares de la cuenta, si bien sí podía adjuntarles «copia de los duplicados de las boletas correspondientes a los [tres] traspasos que efectuaron».
En estos duplicados (folio 75 de las actuaciones) figuraban como «ordenante» los compradores (en los correspondientes a las transferencias de 24 de octubre de 2007 y 11 de noviembre de 2008, el Sr. Primitivo , y en el de 30 de diciembre de 2009, la Sra. Zaida ), como «beneficiario», en todos los casos, la entidad Impacta Grupo Inmobiliario S.L., y como «concepto», «entrega 2* cuota» (en el de 24 de octubre de 2007), «3* pago NUM001 NUM000 EDIFICIO000 » (en el de 11 de noviembre de 2008) y «4* pago NUM001 NUM000 EDIFICIO000 » (en el de 30 de diciembre de 2009).
9.º) Con fecha 25 de junio de 2012 los compradores formularon demanda contra la promotora-vendedora y contra el banco, interesando la resolución del contrato de compraventa por incumplimiento del plazo de entrega y la consiguiente restitución de las cantidades anticipadas a cuenta del precio más sus intereses (interés legal incrementado en dos puntos, desde su entrega), si bien la pretensión de restitución frente al banco tenía carácter subsidiario («para el caso de que la promotora no haga frente a la restitución») y se fundaba en la responsabilidad legal del art. 1.2.ª Ley 57/1968 .
10.º) La promotora-vendedora fue declarada en rebeldía. El banco se opuso alegando, en síntesis y por lo que ahora interesa: (i) que era ajeno a la relación contractual entre compradores e inmobiliaria; (ii) que no era cierto que los compradores hubieran ingresado los anticipos en la cuenta especial del promotor, ya que los ingresos correspondientes a las cantidades reclamadas se hicieron (por talón o por transferencia) en una «cuenta operativa ordinaria» abierta a nombre de la promotora desde dos años antes de que se suscribiera el contrato de compraventa litigioso; (iii) que el préstamo al promotor se formalizó mucho tiempo después, el 25 de enero de 2007; (iv) que, en consecuencia, el banco desconocía por completo que los compradores hubieran ingresado cantidades a cuenta del precio de su vivienda, lo que excluía la responsabilidad legal del banco al no tener por qué conocer ni investigar el origen y razón de dichos ingresos, habida cuenta que ni la promotora ni los compradores exigieron la apertura de cuenta especial ni la emisión de avales en garantía de devolución; y (v) que si se apreciaba alguna responsabilidad del banco, esta sería de naturaleza extracontractual y por tanto la acción estaría prescrita.
11.º) La sentencia de primera instancia estimó la demanda respecto de la promotora-vendedora y la desestimó respecto del banco. La sentencia de segunda instancia confirmó sustancialmente la sentencia apelada con la única precisión de no hacer especial imposición de las costas de primera instancia devengadas por la intervención del banco absuelto, sin imponer tampoco las de la segunda instancia.
El Supremo estima el recurso.
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